深度|陆家嘴6年后大呼“受骗”索赔百亿？苏州绿岸污染纠...

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深度|陆家嘴6年后大呼“受骗”索赔百亿？苏州绿岸污染纠纷“局中局”

近日，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（“陆家嘴”）发布公告，称向江苏苏钢集团有限公司（“苏钢”）及苏州市政府部门等发起了污染侵权诉讼，一口气索赔100.4亿元。

深入调查发现，这种狮子大开口的举动到底是“维权”还是“借题发挥”颇为值得玩味，这项以污染为名的纠纷可能另有隐情。

资料显示，2016年，陆家嘴激进举牌222轮，以85.3亿元的高价击败宝能，拍得了苏钢转让的绿岸公司房地产开发有限公司（“绿岸公司”）95%的股权及债权。虽然绿岸公司名下有苏钢老厂区的17块土地，但其挂牌评估值仅30.5亿元，陆家嘴85.3亿元的出价令人吃惊。陆家嘴的大胆可能基于其对未来市场的高度乐观，其在2016年预估该项目住宅售价在2023年可达到5.5万元/平方米，但由于近年来众所周知的房地产市场下滑，目前周边区域住宅的销售均价仅为2万元/平方米左右。绿岸公司2021年开盘后销售十分惨淡，陆家嘴遭遇滑铁卢。

非常“巧合”的是，项目开盘失利后，2022年以来，陆家嘴开始发布多份公告，称发现绿岸公司土地存在多处新污染，矛头直指苏钢和地方政府，直至本次发起百亿索赔。

与此同时，陆家嘴旗下公司自身今年却又因为绿岸公司环保违规问题受到处罚，孰对孰错令人摸不着头脑。

从目前的资料来看，该项目污染问题真相扑朔迷离，情况颇为复杂。各方的是非对错恐怕不是一面之词可以概括，有赖于司法机关或行政机关来进行判定。

所幸的是，权威部门调查报告显示，绿岸公司项目所有污染地块“经治理修复后可安全利用”。此前，国内钢厂污染土地修复利用的案例也并不少见。

按照《土壤污染防治法》，污染问题应通过治理修复来解决。专业机构的初步估算数据显示，该项目新发现的污染治理修复的费用预计仅数亿元左右。但陆家嘴此番索赔却高达100多亿，这种狮子大开口的起诉，目的是否真就“维权”这么简单？假如目前房价不是腰斩而是翻倍，陆家嘴是否还会如此“维权”？

11月10日凌晨，苏钢集团对外正面回应，着重强调了两点，一是项目在交易前苏钢如实告知了土地情况，二是针对焦点地块2号地块，相关方在建设开发时未修复土地就进行施工造成了二次污染。这让陆家嘴的公告说辞陷入尴尬。

两边各执一词，闹到“对簿公堂”，未来走向如何？笔者试图揭示本次纠纷的始末。

溢价近3倍举牌，陆家嘴豪掷85亿

苏钢建厂于1957年，地处苏州市西北部京杭大运河旁边，历史上曾在江苏省竖起了第一座高炉。2008年，苏钢按照政府“蓝天工程”节能减排的要求，断臂关停了老厂区的高炉、转炉等生产设备，让苏州市的空气质量得到改善。随后，苏钢老厂区近千亩土地申请了调规变性并注入了绿岸公司。

2016年，苏钢面临资不抵债，报国资主管部门批准后，将绿岸公司95%股权及债权在上海联合产权交易所挂牌转让。资料显示，当时转让方苏钢对其的评估值为30.5亿元。彼时正值房地产市场火热、地王频出之际，绿岸公司股权吸引了多家房地产企业的关注。

最终，陆家嘴作为黑马杀出，举牌222轮以85.3亿元的高价击败宝能，将绿岸公司95%股权揽入囊中，这一价格比苏钢的评估价高出了近55亿元。此外，陆家嘴还承诺未来以同等估值（即3.6亿元）竞买剩余5%股权。

这一天价令业界好奇陆家嘴如何能够回本。陆家嘴大手笔的豪掷甚至触发了上市公司的重大资产重组。通过重大资产重组报告书，外界也找到了陆家嘴激进投资逻辑的核心——对未来房地产市场的高度乐观。报告书预估住宅售价能够每年持续快速增长，当地2023年房价甚至能够在2016年基础上翻倍，达到5.5万元/平方米。按照这一价格，该项目全盘销售收入甚至可以超200亿元。

收购后售价腰斩，苏州绿岸项目可能陷入巨亏

陆家嘴收购绿岸公司后，将案名定位“锦绣澜山”。但其并未急于开发销售，而是进行了很多配套设施建设。陆家嘴本意可能是想通过完善配套来拉动大盘销售，但这也导致客观上错过了近年来房地产去化的宝贵窗口期。最终，直到疫情后的2021年，绿岸公司才进行了市场化商品房开盘。而此时房地产市场鲜花着锦、烈火烹油的日子已经一去难再返。

预售数据显示，锦绣澜山·锦园项目于2021年2月预售，该次共推出874套房源，销售不足40套，去化率约4%；锦绣澜山·绣庭于2021年7月预售，一期推出521套房源，未卖出1套，去化率0%。

与销量一样严峻的还有售价。目前，周边区域住宅的销售均价仅为2万元/平方米左右，比陆家嘴当年预测的5.5万元/平方米的价格已经腰斩。


苏州绿岸项目周边售价（来源：链家网）

按照目前的市场形势估算，陆家嘴当年的激进投资可能出现巨额亏损，金额可能高达数十亿元。

污染差异纠纷“巧合”呈现，是非对错扑朔迷离

绿岸项目开盘失利后，污染差异纠纷非常“巧合”地出现。

2014至2015年，苏钢聘请苏州环境科学研究所（“苏州环科所”）及苏州市苏城环境科技有限责任公司（“环科公司”），对绿岸公司土地污染情况进行了调查，发现部分区域存在污染。

2016年挂牌时，苏钢对存在污染的调查结果进行了披露，此后陆家嘴也进行了尽职调查。

自2022年以来，陆家嘴发布了多份公告，称发现绿岸公司土地存在多处污染，比苏钢在2016年挂牌时披露的状况要严重。

此时，距离绿岸公司股权拍卖，已经过去了6年。随着6年间大规模的开发建设，土地状况已发生了巨大的变化。

污染问题到底是6年前就已存在的，还是近年新增或随着开发而迁移扩散的？为何这一差异问题在长达6年的时间里没被发现，直到绿岸项目开盘失利后才被提起？目前，答案还不得而知。

陆家嘴有关人士2022年将此事向国家权威部门进行了举报。国家权威部门调查结论指出，绿岸土地存在局部污染属实，苏钢、陆家嘴等企业环境保护主体责任落实不到位。双方各被打了几个板子。

在相关公告中，陆家嘴指责苏钢及相关环保调查机构弄虚作假，指责地方政府历史上在办理土地手续过程中违规。

但与此同时，陆家嘴旗下公司自身今年却又因为该项目的环保违规问题受到处罚。情况扑朔迷离，令人摸不着头脑。


陆家嘴旗下公司被环保处罚（来源：爱企查）

由于此事情况颇为复杂，跨越周期过长、法规变化、多个专业机构调查结果不完全一致，相关当事方各执一词，具体污染差异原因认定还存在较大争议。目前来看，各方的是非对错恐怕不是一面之词可以概括，有赖于司法机关或行政机关来进行判定。

4场官司已开打，污染纠纷出路在何方？

根据相关案件信息，此事已经引发了4项仲裁或诉讼，也引发了广泛关注。

陆家嘴先是于2021年底发起仲裁，要求解除绿岸公司5%股权的《承诺参与竞买协议》，即要求不再履行当年竞买剩余5%股权的承诺。

本次，陆家嘴又发起了侵权诉讼，将苏钢及苏州环科所、环科公司及地方政府相关部门都告上了法庭，狮子大开口索赔100.4亿元，纠纷骤然升级。

此外，2023年5月以来，北京市昌平区多元智能环境研究所、北京草原之盟环境保护促进中心也分别发起了环境民事公益诉讼，要求苏钢或陆家嘴方绿岸公司承担修复治理等责任，案件尚未开庭审理。

在司法途径解决争议的同时，当地行政机关也在加紧推进有关调查处理工作。按照《土壤污染防治法》，污染问题应通过治理修复来解决。

据了解，经过苏钢、陆家嘴等相关当事方一致同意，当地政府2022年下半年聘请了曾受权威部门委托的国家生态环境部下属机构，对绿岸公司污染情况进行详细调查、风险评估。相关详细调查结果已于2023年初出炉。

但陆家嘴对该调查结果并不认可，又另行聘请了别的机构进行调查，苏钢则指责陆家嘴出尔反尔，质疑陆家嘴的另行调查是单方、暗箱操作。由于当事方对调查结果的争议尚未解决，绿岸公司土地的风险评估结果和修复方案出炉可能尚需时间。

所幸的是，根据2022年权威部门的调查结论，绿岸公司所有污染地块“经治理修复后可安全利用”。

这个结论也与国内其他钢厂的情况一致。同样存在污染的国内首钢、广钢等老厂区都在治理修复后重新利用，相关案例并不少见。从技术上看，目前也有原地异位热脱附、水泥窑协同处置、异位气相抽提、异位淋洗、异位化学氧化等多种比较成熟的路线可供选择。

从陆家嘴方自身的情况来看，公开信息显示，陆家嘴集团所开发的上海某地块，也属于计划将污染土地修复并建设住宅小区的案例。

根据专业机构的初步估算数据，绿岸项目新发现的污染全部治理修复的费用预计可能仅数亿元左右。陆家嘴此番索赔却高达100亿元，这种狮子大开口的举动到底是“维权”还是“借题发挥”颇为值得玩味。

苏钢在最新的回应中表示，目前，相关争议已由人民法院立案受理，公司正在积极应诉，相信司法机关在查明案件事实的基础上会作出公正的判决。苏钢集团将与各方一道，把确保群众身体健康和购房者合法权益放在首位，尊重生效判决结果，维护司法权威。

对簿公堂不失为依法依规解决绿岸项目复杂污染纠纷的一种出路。鉴于案情复杂，预计本案相关诉讼难免会旷日持久，如何不偏不倚地裁判将考验司法机关。本案预计也将成为《土壤污染防治法》2019年施行以来的一个代表性案例。